Roma, ripresa del mercato delle seconde case (da mettere a reddito)

L'ufficio studi Tecnocasa registra una forte ripresa del mercato trainata dalle seconde case, acquistate per essere affittate a turisti, studenti e stranieri che "invaderanno" la Capitale in vista del Giubileo del 2025

 Estratto dell'articolo di Margherita Ceci su IlSole24ore.it del 14 novembre 2023 

Fino a 700-800 mila euro per una casa in centro da affittare ai turisti, magari approfittando del boom dato dal Giubileo previsto per il 2025. Sono le cifre dell’immobiliare a Roma, dove il mercato è in forte ripresa: una crescita complessiva dei valori dello 0,7% nella prima parte del 2023 (sul corrispettivo 2022), secondo i dati dell’Ufficio studi Tecnocasa.

Ecco una panoramica nelle diverse zone della città

Roma centro: prezzi su del 2%

Nelle zone centrali, i prezzi salgono dell’1,9%, mentre il quartiere Prati-Cavour, dove le famiglie cercano soluzioni di prestigio, con affacci, spazi esterni, box auto e metrature di almeno 180-250 mq, i prezzi possono arrivare a 6500 euro al mq, con punte di 8000 euro/mq per monolocali e bilocali o per le soluzioni che godono della vista sul Tevere.

San Lorenzo, dove si compra per affittare agli studenti

Prezzi in leggero aumento anche nella zona universitaria di San Lorenzo, dove gli investitori comprano - soprattutto bilocali - per affittare a studenti o ai loro genitori. Tra viale dello Scalo di San Lorenzo (dove si trova il dipartimento di psicologia dell’Università La Sapienza) e via dei Volsci, un appartamento in buone condizioni costa 3000-3500 euro al mq; nell’area compresa tra Tiburtina e piazzale Aldo Moro invece, più apprezzata perché tranquilla e signorile, i prezzi salgono a 4000 euro al mq. Nella parte finale di via dei Sabelli infine, i villini si aggirano intorno ai 300 mila euro.

Monteverde vecchio e nuovo tra i preferiti dai romani 

Crescono i valori immobiliari nella macroarea di Cassia-Torrevecchia (+3,2%) e Monteverde-Aurelio (+1,0%). A Monteverde in particolare, i valori immobiliari hanno avuto un leggero aumento per le tipologie in buono stato di cui c’è bassa offerta sul mercato; il parco immobiliare di recente costruzione a Monteverde nuovo, vede condomini degli anni ’60-’70 venduti a 3000-3500 euro al mq. 

Presenti anche ville d’epoca degli anni ’30, con prezzi medi di 4000-4500 euro/mq. 

Punte di 5000 euro al mq si raggiungono infine per le case che hanno affaccio su Villa Pamphili. 

In generale, la ricerca della prima casa proviene prevalentemente da acquirenti residenti nel quartiere e che desiderano realizzare acquisti migliorativi. 

Chi ha un budget più contenuto si rivolge al mercato di Gianicolense, i cui valori si aggirano intorno a 2500-3000 euro al mq. Via Carini e via Guinizzelli offrono immobili più commerciali, costruiti negli anni ’60-’70; le quotazioni a Monteverde Vecchio sono mediamente più alte, intorno a 5000-5500 euro al mq.

Trieste e Villa Ada: prezzi stabili per case ristrutturate da affittare agli studenti della Luiss. Leggera diminuzione per immobili datati a Montesacro

Anche a Villa Ada-Monte Sacro i valori diminuiscono leggermente (-0,9%), dove spicca il ribasso del quartiere di Trieste-Villa Ada, un’area medio alta di Roma in cui i prezzi sono rimasti stabili nella prima parte dell’anno. 

Continua l’interesse per le soluzioni già ristrutturate che non necessitano di interventi, al contrario si assiste a una maggiore negoziazione sui prezzi delle soluzioni da ristrutturare di ampia dimensione alla luce degli aumentati costi di ristrutturazione e dei tassi di interesse dei mutui. 

La parte più signorile, compresa tra la via Arbia e limitrofe, presenta immobili prestigiosi, talvolta realizzati anche da famosi architetti, che arrivano intorno ai 7000 euro al mq. 

Prezzi simili in via Chiana nel tratto verso la Salaria. Sul mercato delle locazioni c’è domanda da parte di studenti universitari vista la vicinanza della Luiss, ma l’offerta è poca. 

Ostiense: l'università Roma Tre spinge in alto i prezzi dei bilocali per studenti

A Ostiense, a causa della richiesta di bilocali da mettere a reddito come casa vacanza, i piccoli tagli hanno subito un rialzo dei valori, avvicinandosi ai prezzi dei trilocali. 

Complice anche la vicinanza dell’Università Roma Tre, che chiama studenti e investimenti dei genitori; il target infatti è molto giovane, e si orienta su bilocali e trilocali fino a 350 mila euro. 

L’area a ridosso del Gazometro, via del Commercio, via Acerbi e via del Porto Fluviale, dove si concentrano case d’epoca dei primi anni del 1900, vede gli immobili in buono stato arrivare a valori medi di 4000-4500 euro al mq. 

Stesse quotazioni per le abitazioni situate sul lato opposto rispetto a via Ostiense, dove sorge un’area di condomini anni ’70. Prezzi più bassi, 3600 euro al mq, nei pressi del Tevere verso la Basilica di San Paolo. 

Le uniche nuove costruzioni, situate in via del Porto Fluviale, arrivano invece a 6000-7000 euro al mq.

Aventino: mercato esclusivo e richiesto da personale Fao e da diplomatici

Mercato completamente diverso nella zona dell’Aventino, una delle più esclusive della città, dove acquistano professionisti che lavorano presso la Fao. 

Oltre a condomini signorili ci sono ville singole importanti. I prezzi medi si aggirano intorno a 7000 euro al mq. 

Il nuovo in piazza Albania ricavato in una ex sede della Bnl, si scambia a prezzi medi di 10 mila euro al mq. Sul mercato delle locazioni si registra un notevole ricorso al canone concordato. Per un bilocale si spendono intorno a 800 euro al mese.

Eur centro: quartiere in crescita dove gli smart workers cercano tagli ampi

L’aumento dei tassi di interesse non ha impattato sul mercato di Eur Centro, dove insiste una clientela caratterizzata da un’ottima disponibilità di spesa e che acquista tagli ampi, 120-140 mq, per avere una stanza in più. Si tratta quasi sempre di famiglie che lavorano nelle aziende della zona e che hanno la possibilità di lavorare in smart working.

In zona Eur, dove vanno avanti i lavori per la ristrutturazione di tre importanti Torri del ministero delle Finanze nei quali si trasferirà la sede di Trenitalia con circa 3000-4000 persone, ci sono aspettative positive per il mercato delle compravendite e delle locazioni. Maggiore interesse da parte di chi vuole avviare un’attività di ristorazione.

San Giovanni e Roma Est: prezzi in aumento per la scarsa offerta e l'alta domanda creata anche grazie alla metro C. Acquirenti soprattutto coppie e giovani famiglie

Spostandosi infine verso San Giovanni - Roma Est, i valori immobiliari aumentano dello 0,9 per cento. Da via Casilina fino a Centocelle Vecchia, i prezzi sono in aumento per una forte domanda e una bassa offerta. 

Situata prima del Grande raccordo anulare infatti, si trova a tre fermate della linea C della metropolitana, e non è lontana dall’Università Tor Vergata. Qui, un monolocale si affitta intorno a 600 euro al mese. Questo porta ad avere anche degli acquisti per investimento nonostante la maggioranza di essi siano realizzati da coppie o coppie con un bambino. L’offerta include condomini degli anni ’50, con tagli da 40 a 90 mq, a volte anche privi di ascensore. Poche le nuove costruzioni in corso e i prezzi medi si aggirano intorno a 3700 euro al mq. L’aumento dei tassi di interesse non si è fatto sentire visto che spesso si acquista con capitale proprio o con bassi importi di mutuo.

Villaggio prenestino: costi più bassi e tanto verde attirano chi cerca spazi esterni vivibili

In lieve ribasso i valori nel Villaggio Prenestino quartiere periferico di Roma dove, negli anni, sono stati realizzati numerosi acquisti di giovani coppie tramite mutui Consap. 

I trilocali hanno prezzi compresi tra 110 e 120 mila euro, mentre le soluzioni di nuova costruzione in corso hanno subito un rallentamento a causa dell’aumento dei costi, e si trovano sui 3000 euro al mq. 

Compreso tra i quartieri Prenestino e Collatina, Villaggio Prenestino offre condomini degli anni ’70-’80 e villette a schiera con giardino molto richieste dopo la pandemia. Queste sono più recenti e risalgono alla fine degli anni 2000. Molte compravendite sono realizzate con intento migliorativo, soprattutto per garantirsi uno spazio esterno.

Tuscolano: grazie alla metro e ai costi più bassi si compra per realizzare b&b. 

In leggera diminuzione i valori immobiliari nelle zone di Tuscolana, Appio Claudio e Prenestina. L’aumento dei tassi di interesse e la conseguente diminuzione di accesso al credito, ha portato soprattutto nelle zone più popolari a ricorrere spesso a mutui Consap. 

In quartieri come Cinecittà est, Sub Augusta, Don Bosco, Quadraro, l’offerta i valori si aggirano intorno a 3000 euro al mq. 

Minore difficoltà per la parte più signorile che sorge a ridosso del parco della Caffarella e del parco degli Acquedotti, dove immobili di ampia metratura toccano 4000 euro al mq. 

Nelle aree a ridosso della metro, sulla Tuscolana, si registra un aumento di domanda per investimento che si orienta su bilocali da destinare a casa vacanza e B&B e per i quali si impiegano intorno a 180-200 mila euro. 

Soluzioni più signorili degli anni ’70 sono disponibili in zona Appio Claudio ed acquistabili a prezzi medi di 4000-4500 euro al mq.